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Ce qu’un étranger ne peut pas acheter :

A l’exception des Tunisiens et Sénégalais (convention d’Ifrane), tout autre étranger ne peut pas acquérir au Maroc une propriété à usage agricole (notion de VNA). Les sociétés anonymes même constituées entre Marocains et ayant leur siège au Maroc ne peuvent acquérir une propriété à usage agricole.

Seuls les organismes publics marocains, les sociétés à responsabilité limitée (avec obligatoirement tous les sociétaires de nationalité marocaine), les coopératives ou les sociétés de personnes de nationalité marocaine peuvent acquérir des terres agricoles. La seule possibilité d’achat de terres agricoles par un étranger consiste en leur classement en terres non agricoles (obtention de la VNA, vocation non agricole).

Dans les faits, cette VNA ne peut jamais être obtenue pour des terres irriguées. Le processus de la VNA (provisoire dans un premier temps) implique des contraintes strictes : obtention d’une dérogation pour un projet, le plus souvent à vocation touristique, interdiction de céder les terrains avant la réalisation du projet. Cette interdiction s’applique aussi bien pour la cession du titre foncier que pour celle des parts d’une société qui pourrait être bénéficiaire de la VNA et propriétaire du terrain.

De plus, l’état est en droit de saisir les terrains portant des VNA non réalisées. Il convient également de préciser que lors du permis d’habiter, sanctionnant la réalisation du projet, l’investisseur doit absolument solliciter la confirmation de la VNA provisoire. Seule cette confirmation libèrera le bien des inscriptions au bénéfice de l’Etat et autorisera sa vente. Ce processus de VNA est suspendu depuis plus de deux ans. Les étrangers souhaitant développer des projets agricoles peuvent signer des baux emphytéotiques de courte ou longue durée.

Le régime de la propriété au Maroc

Le droit Maroc est complexe de propriété au Maroc en raison de la subsistance de plusieurs régimes ancestraux. Aussi, nous recommandons aux investisseurs non téméraires et désireux de ne prendre aucun risque de se limiter aux biens possédant un titre foncier ou éventuellement sous le régime de la réquisition. Le Guiche désigne des terrains (et autres biens également) donnés par les Sultans pour récompenser les mérites de leurs guerriers.

Un bien en »guiche » appartient toujours à l’Etat, peut-être transmis par voie d’héritage, donné en location, mais jamais vendu. Les terrains appartenant au Domaine Privé de l’Etat ont une trajectoire proche des Guiche. Leurs titulaires ont un droit d’usage qui peut être cédé. Leur vente par l’Etat est discutée, mais pas encore actée. Dans ce cas, l’acquéreur devra s’assurer que la somme de l’achat du droit d’usage et de l’indemnisation de l’Etat ne rendra pas l’opération trop onéreuse.

La Melquia a été la règle au Maroc jusqu’à la création de la Conservation Foncière. Les adouls, assermentés le Ministère de la Justice, sont toujours en activité, parallèlement aux notaires. Leurs actes basés sur le droit coutumier définissent une propriété de manière approximative par des éléments non mesurés. Ils sont enregistrés au tribunal des adouls et sont précieux car ils servent de base aux différentes étapes vers l’obtention d’un titre foncier. La réquisition est un stade intermédiaire entre la Melquia et le titre foncier.

Cette procédure contradictoire entre un propriétaire et ses voisions permet de fixer définitivement les limites de propriété au terme d’une double consultation. Il en résulte souvent un résultat différent en matière de surface que ne l’indiquait la Melquia.

Le titre foncier ou titre de propriété est l’élément le plus sécurisant pour tout acquéreur. Il identifie le bien par un numéro de titre unique, en décrit la surface et les constructions s’il y a lieu, révèle les servitudes, les hypothèques et autres charges. Surtout il est inattaquable et purge tout historique qui ne serait pas mentionné. Le possesseur d’un bien avec titre foncier est propriétaire en pleine propriété.

Le rôle du notaire

Le notaire est le rouage déterminant dans les processus de transmission immobilière au Maroc. Il est autorisé à exercer sa mission d’autorité publique par Dahir (donc par décret royal) et s’appuie sur deux outils modernes d’importance :

• l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie) recense toutes les propriétés titrées et permet de suivre en temps réel la vie de tous ces biens : leur origine, l’existence d’hypothèques, servitudes ou autres inscriptions;
• la Caisse de Dépôt et de Gestion, banque d’état, sur laquelle les notaires sont obligés de verser toutes les sommes reçues en paiement d’un bien dans l’attente de la finalisation de la transaction et surtout de la transcription du bien au nom du nouveau propriétaire auprès de la Conservation Foncière. Ainsi, tout investisseur est assuré de ne prendre aucun risque en investissant au Maroc.

Une transaction peut être conclue de deux manières :

• soit une vente directe si les fonds sont disponibles et les parties en accord sur tous les points, notamment la date de transfert de la propriété;
• soit avec un compromis de vente reprenant tous les termes de l’acte définitif futur mais permettant aux deux parties de se donner un délai, notamment dans le cas d’un transfert de fonds de l’étranger ou d’un concours bancaire.

La réglementation des changes

Le Maroc applique toujours la règlementation des changes qui impose des règles de fonctionnement très compliquées en apparence. D’où la réticence de nombreux investisseurs, inquiets de ne pas pouvoir récupérer leurs fonds lors de la revente. Dans les faits, le transfert des fonds du Maroc vers tout pays étrangers est très simple pour qui respecte les règles :

• Ouverture d’un compte en dirhams convertibles sur lequel seront les virées les devises servant à l’acquisition.
• Ou versement du prix d’achat sur le compte professionnel du notaire.

Dans les deux cas, la banque fournit un justificatif d’importation de fonds en devises. Ce document sera précieux ultérieurement lors de la demande de rapatriement des fonds auprès de l’Office des Changes. La même procédure sera applique pour les virements ultérieurs si besoin pour des rénovations ou la construction après achat d’un terrain nu. Ce rapatriement des fonds est accordé très facilement après présentation d’un dossier contenant l’acte de vente, le quitus fiscal consécutif au paiement des impôts et de la plus-value sur les profits immobiliers ainsi que les bordereaux de transfert des fonds.

La procédure totale peut être achevée en moins de deux mois et les banques sont autorisées aujourd’hui à prendre les décisions de transfert. Elles le font facilement lorsque les dossiers sont limpides. Dans le cas où une partie de l’investissement ou sa totalité n’a pas été réalisé par le canal décrit plus haut, tout résident à l’étranger peut également demander le rapatriement du produit de la vente. Il devra attendre la date anniversaire de la vente et disposera alors de 25 % de la somme, convertible en devises.

Le rapatriement durera donc cinq ans au lieu de deux mois. Un dernier point est important à noter. Le cours du Dirham Marocain est relativement stable. Il s’est même apprécié par rapport à l’Euro au cours des dix dernières années passant de 1 euros pour 11,30 Dirham Marocain à 1 euro pour 10,70 Dirham Marocain. Ce bénéfice de 6 % est plutôt appréciable.